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　　今天，擁有一個舒適度、典雅的“安樂窩”已成為現(xiàn)代人迫切而現(xiàn)實的心愿。隨著我國地產(chǎn)市場的創(chuàng)建和較慢持續(xù)發(fā)展，商品房預(yù)購作為一種新型房屋賣出制度應(yīng)運而生。那么商品房預(yù)購制度是什么?有什么優(yōu)缺點呢?商品房預(yù)購制度是否應(yīng)當(dāng)中止呢?

　　從新建住房看，個人購置商品房住宅的比例早已接近94%。商品房預(yù)購又稱“賣樓花”，相對于現(xiàn)房賣出而言，處于弱勢地位的買受人的合法權(quán)益更易遭到侵犯。

　　一、商品房預(yù)購是什么?

　　商品房預(yù)購是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將正在建設(shè)工程中的房屋事先轉(zhuǎn)售給承購人，由承購人事先繳納定金或房款的不道德。

　　商品房賣出分成現(xiàn)房賣出和期房賣出。

　　期房賣出即商品房預(yù)購，它是指房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理企業(yè)(全稱“出賣人”)將正在建設(shè)工程中的房屋事先轉(zhuǎn)售給買受人，并由買受人繳納定金或房價款的不道德。

　　由于我國地產(chǎn)市場發(fā)育滯后，市場體系不完備，地產(chǎn)法制不健全，針對現(xiàn)房賣出而言，商品房預(yù)購，使得買受人在簽訂合同時，只獲得該商品房的期望權(quán)，而非實質(zhì)上的所有權(quán)，只有待開發(fā)商將房屋竣工完工后交付買受人，買受人才能享有現(xiàn)實的所有權(quán)及對房屋進行占據(jù)、使用和收益。因而，商品房預(yù)購合同的買受人分擔(dān)了比現(xiàn)房賣出合同極大的風(fēng)險。

　　二、商品房預(yù)購制度的缺點

　　預(yù)購合同不同于委建合同。所謂“委建合同”，是指當(dāng)事人約定，一方委托另一方建筑房屋，并開銷費用的合同。關(guān)于委建合同的性質(zhì)有“交易契約說”、“制作物供應(yīng)說”、“承攬契約說”、“承攬與交易混同契約說”、“承攬、委托與交易之混和契約說”。而預(yù)購合同有關(guān)繳付、標(biāo)的物交付給、權(quán)利借貸、瑕疵借貸和違約責(zé)任等條款內(nèi)容多與一般買賣合同完全相同，在性質(zhì)上屬買賣合同。

　　商品房預(yù)購可以減緩地產(chǎn)投資，搞活地產(chǎn)市場。但在房屋預(yù)購中，交易標(biāo)的有許多不確認因素，使預(yù)售人所面對的風(fēng)險要比一般現(xiàn)房交易小得多。例如：有的開發(fā)商預(yù)收了購房者房款后，由于各種原因，導(dǎo)致所建項目無法之后進行，甚至停工，給購房人導(dǎo)致巨大損失。有時因為種種原因，個別開發(fā)商沒能按期完工或遲遲交付給房屋，使購房人無法按時進住或租賃。有時購房人在交付給了首期房價款后，個別開發(fā)商會以種種借口提出中期房價款要漲，甚至要求首期早已交付給的房價款要新的調(diào)高等，使購房人無所適從。

　　三、商品房預(yù)購制度的風(fēng)險回避

　　商品房預(yù)購制度具備相當(dāng)大的風(fēng)險性和投機性，為保護購房者的合法權(quán)益，我國對商品房預(yù)購的條件和程序進行了嚴苛的容許。

　　《中華人民共和國地產(chǎn)管理法》第44條規(guī)定，商品房預(yù)購應(yīng)該合乎下列條件：

　　(一)已交付給全部土地使用權(quán)出讓金、獲得使用權(quán)證書;

　　(二)持有人建設(shè)工程規(guī)劃許可證;

　　(三)按提供預(yù)購的商品房計算，投入研發(fā)建設(shè)工程的資金達到建設(shè)總投資的25%以上，并早已確認施工進度和完工交付給日期。

　　(四)向縣級以上人民政府房產(chǎn)管理工作部門辦理預(yù)購注冊，獲得商品房預(yù)購許可證明。

　　由此可知，房地產(chǎn)商在預(yù)購商品房時，應(yīng)具有“五證”：《國有土地使用證》、《建設(shè)工程用地規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程工程施工許可證》、《商品房預(yù)購許可證》。

　　四、商品房預(yù)購制度是否要中止?

　　使用什么賣出模式都不最重要，最重要的是要合適我國的國情。要研究工作買現(xiàn)房到底合乎大多數(shù)人的利益，有多少人需要買得起現(xiàn)房?只不過要確實解決問題，除非金融體制深化改革。

　　自實施商品房預(yù)購制度之日起至今的十多年來，預(yù)購制為地產(chǎn)市場的持續(xù)發(fā)展起著了切實的推展作用，目前各主要城市商品房預(yù)購比例廣泛在80%以上，部分城市甚至達90%以上，預(yù)購早已成為房地產(chǎn)開發(fā)投資的最重要手段，預(yù)購制有存有的必需。

　　我國的開發(fā)商95%以上還處在一個為存活而希望的階段，這時如果中止了預(yù)購房制度，預(yù)報中國的開發(fā)商最少70%以上要在兩年內(nèi)病死，中國今天有6萬家開發(fā)商，如果70%的房地產(chǎn)商病死，中國的金融業(yè)會釜底抽薪。

　　商品房預(yù)購制度的風(fēng)險讓今天把一生中心血付諸在一張圖紙上的人深感憂慮，如果說房子是一種商品的話，那么這種商品早已承載了人們太多的希冀，它有時甚至是一家人一生中心血的全部交付給，沒有人會對它的品質(zhì)好壞掉以輕心。

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商品房預(yù)售制度商品房預(yù)售制度優(yōu)缺點